Willkommen zur schrittweise Einführung in den Kaufprozess einer Liegenschaft auf Ibiza

Mit diesem aktualisierten Leitfaden für 2024 möchten wir Ihnen möglichst umfassende Informationen liefern und Sie auf den Prozess des Immobilienkaufs auf Ibiza vorbereiten.

Ob Sie es bereits einen Kauf getätigt haben oder nicht, der Kauf einer Immobilie ist immer eine Herausforderung. Deshalb gilt: Je besser Sie sich im Vorfeld über den Prozess informieren, desto entspannter ist er und desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie die gewünschte Immobilie erhalten, was wiederum unvorhergesehene Kosten und Rückschläge reduziert.

Mit mehr als 30 Jahren Erfahrung auf dem Immobilienmarkt auf Ibiza haben wir hunderten Kunden bei Kauf- und Verkaufstransaktionen aller Art von Immobilien betreut. Basierend auf unsere Erfahrung und den Fragen, die unsere Kunden normalerweise haben, haben wir diesen Leitfaden erstellt, um anfallende Fragen zu klären und den Suchprozess bestmöglich vorbereitet zu beginnen.

Darüber hinaus ändern sich die Vorschriften von Zeit zu Zeit, sodass es nützlich ist, einige aktualisierte Informationen für 2024 zur Hand zu haben. Auch wenn Sie später einen Großteil dieser Untersuchungen an Ihren Anwalt und Ihre gestoria delegieren können, ist es nützlich, zu berücksichtigen, was möglich ist und was nicht mit der Immobilie, die Sie kaufen möchten.

Dieser Leitfaden ist recht lang und nach den verschiedenen Phasen des Kaufprozesses geordnet. Sie können direkt zu einem Abschnitt oder Punkt springen, indem Sie auf den Link im Inhaltsverzeichnis klicken.

Inhalt:

A. VORABINFORMATIONEN

A1. Steuern und Kosten

Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienkauf auf Ibiza an?

Zunächst einmal sollten wir uns einen Überblick über die Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza verschaffen. Darunter gibt es fixe oder wesentliche Kosten wie die Steuern und andere, die variabel sind und von den Umständen abhängen.

Die Steuern und Kosten beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza im Überblick:

• Grunderwerbsteuer (ITP)

• Mehrwertsteuer (IVA)

• Anwaltskosten

• Hypothekengebühren und Bewertungskosten

• Notar- und Grundbuchgebühren

• Verwaltungsgebühren (Gestoría)

• Bankkosten

Beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza ist es wichtig, die verschiedenen steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird auf Grundstücke, Gewerbeflächen, Garagen und alle Arten von neu gebauten Immobilien erhoben, während die Grunderwerbsteuer (ITP) auf die übrigen Wohn-Immobilien erhoben wird.

Beginnen wir mit Letzterer, da es der häufigste Fall auf der Insel ist:

Die Grunderwerbsteuer (ITP)

Diese Steuer wird auf gebrauchte Immobilien erhoben und als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.

Die Steuer muss innerhalb eines Monats nach der Erteilung des Eigentumstitels an das Finanzamt der Gemeinde gezahlt werden, in der sich die Immobilie befindet.
Auf den Balearen liegt der Steuersatz je nach Wert der übertragenen Immobilie zwischen 8 % und 13 %.

Hier sind die aktualisierten Prozentsätze*:

• Bis zu 400.000 € (8 %)

• 400.000 € – 599.999 € (9 %)

• 600.000 € – 999.999 € (10 %)

• 1.000.000 € – 1.999.999 € (12 %)

• Mehr als 2.000.000 € (13 %)

* Daten aktualisiert am 1.2024. Quelle: Steuerbehörde der Balearen.

Die ITP-Steuer ist kumulativ, d. h. die ersten 400.000 € werden mit 8 % besteuert, und der Rest, der diesen Betrag übersteigt, wird mit dem der Steuerklasse entsprechenden Prozentsatz berechnet.

Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD)

Beim Kauf eines neu gebauten Eigenheims als Erstbezug durch den Bauträger oder Bauträger fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) nicht an. Stattdessen muss der Käufer zwei weitere Steuern zahlen: Mehrwertsteuer (MwSt.) und dokumentierte Rechtsakte (Stamp Tax oder AJD).

1. Mehrwertsteuer (IVA)

Die Mehrwertsteuer an den Verkäufer wird vom Käufer (zusammen mit dem Kaufpreis) bezahlt und der Verkäufer muss die Mehrwertsteuer direkt an das Finanzamt abführen.

• 10 % für Häuser.

• 21 % für Grundstücke, Gewerberäume, Lagerräume und Garagen.

2. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados oder AJD)

Wenn der Kauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, muss der Käufer zusätzlich die Stempelsteuer oder AJD in Höhe von 1,2 % von höchstens 270.151 € und von 1,5 % des Gesamtkaufwerts von weniger als 1.000.000 € zahlen und 2 % über diesem Betrag*, und muss innerhalb eines Kalendermonats ab dem Tag der Unterzeichnung des Eigentumstitels im Rahmen des Selbstveranlagungsverfahrens gezahlt werden.

Anwaltskosten

Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten und Ihre Interessen zu schützen, ist die Einbindung von Rechtsexperten in den Prozess des Immobilienerwerbs unerlässlich.
Zu den Anwaltskosten gehört in der Regel die Beauftragung eines erfahrenen Anwalts, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Diese Rechtsexperten begleiten Sie durch jeden Schritt des Prozesses, stellen sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen korrekt ausgefüllt werden, und beraten Sie über alle rechtlichen Auswirkungen im Zusammenhang mit Ihrem Kauf.
Auf Ibiza niedergelassene Rechtsanwälte berechnen normalerweise 1 % des Immobilienverkaufspreises.

Hypothekengebühren und Bewertungskosten

Wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf Ihrer Immobilie benötigen, müssen Sie die mit Hypotheken verbundenen Mehrkosten berücksichtigen. Zu diesen Kosten gehören häufig Immobilienbewertungsgebühren, die den Marktwert der Immobilie bestimmen und dem Kreditgeber dabei helfen, ihre Eignung als Sicherheit zu beurteilen. Obwohl diese Gebühren je nach Komplexität und Wert der Immobilie variieren, ist es wichtig, diese Kosten beim Kauf einzukalkulieren.

Die Kosten für die vom Kreditinstitut geforderte Wertermittlung sind ein offizielles Immobilienbewertungsdokument, das von einem vom Kreditgeber ausgewählten Gutachter oder Architekten erstellt wird. Je nach Wert und Größe der Immobilie kann der Preis zwischen 400 und 3.000 Euro variieren.

Für den Abschluss eines Hypothekendarlehens in Spanien könnte eine Eröffnungsgebühr anfallen, die jedoch je nach Bank unterschiedlich ausfällt oder garnicht existiert. Wenn diese zusätzlichen Kosten anfallen, würden sie zwischen 0,5 und 3 % des Gesamtkreditbetrags betragen.

Notar- und Grundbuchgebühren

Um eine Eigentumsübertragung abzuschließen, müssen Sie einen Notar beauftragen, der die rechtlichen Aspekte der Transaktion überwacht. Der Notar ist dafür verantwortlich, die Urkunde vorzubereiten, ihre rechtliche Richtigkeit zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie korrekt unterzeichnet ist. Die Notargebühren werden in der Regel auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Darüber hinaus fallen Immobilienregistrierungsgebühren an, die die Kosten für die Registrierung Ihrer Immobilie bei den zuständigen Behörden decken. Diese Gebühren variieren je nach Faktoren wie Immobilienwert und Standort sowie der Frage, ob Sie eine Hypothek haben, betragen jedoch in der Regel nicht mehr als 0,2 % des Kaufpreises.

Verwaltungsgebühren (Gestoría)

In Spanien ist es üblich, den Dienst einer Gestoría zu nutzen, ein Servicebüro für Behördengänge, Steuerangelegenheiten, Vermittler zwischen Privatperson und Behörden, sowie bei der Verwaltung und Verfahren im Zusammenhang mit dem Kauf Ihrer Immobilie unterstützt. Die Beauftragung dieser akkreditierten Agentur kann bürokratische Prozesse vereinfachen, die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen sicherstellen und Ihnen Zeit und Aufwand sparen. Die von der von der Gestoría erhobenen Gebühren können je nach erbrachter Leistung und Komplexität des Prozesses variieren.

Bankkosten

Sie variieren je nach Bank und Zahlungsart. Meistens handelt es sich hierbei um Kosten für Banküberweisung, Devisenwechsel, Eröffnung eines Bankkontos, usw. Wir empfehlen Ihnen, sich vor allem bei großen Beträgen die Zeit zu nehmen, sich mit den Zahlungsarten vertraut zu machen, da Sie so viele unnötige Kosten seitens der Banken einsparen können.

Zusammenfassung der Steuern und Kosten beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza:

-Steuern: ITP 8-13 % oder 10 % der Mehrwertsteuer plus 1,5-2 % AJD.

-Hypothekenkosten: Zinsen + Bewertungskosten

-Anwaltskosten: Es kann variieren, aber ca. 1 %

-Notar- und Grundbuchgebühren: zwischen 0,1 % und 0,5 %.

–Verwaltungsgebühren: vorab festgelegter Betrag (Variante)

-Bankgebühren: je nach Zahlungsart (Variante)

A2. Erforderliche Dokumente

Welche Unterlagen sind für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza erforderlich?

Vor der Unterzeichnung des Eigentumstitels:

Die für die Unterschrift vor einem Notar erforderlichen persönlichen Dokumente sind folgende:

• Der Original-Personalausweis oder Reisepass

• Eine persönliche NIE-Nummer (wenn Sie kein spanischer Bürger sind)

Die NIE ist die Identitätsnummer ausländischer Einwohner, die in Spanien einer Erwerbstätigkeit nachgehen. Die NIE muss einem Notar vorgelegt werden und ist für die Zahlung von Steuern erforderlich. Die Bearbeitungszeit zur Erlangung einer NIE beträgt in der Regel nicht mehr als einen Monat. Ihre Agentur oder Ihr Anwalt können Sie bei diesem Prozess unterstützen.

• Wenn der Käufer ein spanisches Unternehmen ist, muss es die CIF-Nummer vorlegen. Handelt es sich um ein ausländisches Unternehmen, muss es eine spanische Steueridentifikationsnummer erhalten.

• Ein spanischer Bankscheck oder ein Banküberweisungsnachweis, abhängig von den zwischen den Parteien vereinbarten Zahlungsbedingungen. Ausländer, die zum ersten Mal in Spanien einkaufen, müssen ein Konto bei einer Nationalbank eröffnen, über das nach dem Kauf die Kosten für Telefon, Strom usw. per Lastschrift abgebucht werden.

• Eine Quittung/ein Nachweis der Bank über jede getätigte Überweisung/Zahlung zur Unterschrift vor einem Notar. Diese Nachweise sind notwendig, um den Anforderungen an die Herkunft der Gelder gerecht zu werden.

Zur Unterzeichnung des Eigentumstitels:

• Privater Kauf- und Verkaufsvertrag oder Pfandvertrag: Der Privat- oder Pfandvertrag ist ein Dokument, das die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen beschreibt. Geben Sie Einzelheiten zur Immobilie, zum Kaufpreis, zum Zahlungsplan und zu etwaigen zusätzlichen Klauseln oder Vereinbarungen an. Dieser Vertrag kann von einem qualifizierten Anwalt oder einer gestoria erstellt werden.

• Kaufurkunde: Sobald alle rechtlichen Formalitäten erledigt sind, wird die Eigentumsurkunde vor einem Notar unterzeichnet. Mit diesem Dokument wird das Eigentum offiziell vom Verkäufer auf den Käufer übertragen. Die Urkunde enthält detaillierte Informationen über die Immobilie, einschließlich Grenzen, Spezifikationen und gegebenenfalls Belastungen.

* Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf eine sorgfältige Vorbereitung und Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen erfordert. Wir empfehlen Käufern, die Unterlagen und Zahlungsmittel rechtzeitig vorzubereiten, damit der Kauf der Immobilie erfolgreich und ohne Rückschläge verläuft. Bei konkreten Fragen können Sie sich an Ihren Immobilienmakler oder Anwalt wenden.

A3. Hypothek / Finanzierung

¿Qué papel juega la hipoteca en la compra de una propiedad en Ibiza?

Vorabgenehmigung erhalten

Es ist wichtig, eine Vorabgenehmigung einzuholen, da Sie dadurch nicht nur Klarheit darüber erhalten, wie viel Sie zahlen können, sondern den Verkäufern auch zeigen, dass Sie ein seriöser und qualifizierter Käufer sind.

Vorabgenehmigung einer Hypothek

Bei der Vorabgenehmigung handelt es sich im Wesentlichen um eine Bewertung Ihrer finanziellen Situation durch die Bank, um festzustellen, wie viel sie Ihnen zu leihen bereit ist. Dazu gehört die Übermittlung notwendiger Unterlagen wie Einkommensnachweis, Bonitätshistorie und Beschäftigungsdaten. Bitte beachten Sie, dass sich die Vorabgenehmigung von der Vorqualifizierung unterscheidet: Während die Vorabqualifizierung eine Schätzung auf der Grundlage selbst gemeldeter Informationen liefert, hat die Vorabgenehmigung mehr Gewicht, da sie eine umfassende Überprüfung erfordert.

Vorteile einer Vorabgenehmigung:

1. Kennen Sie Ihr Budget: Durch die Vorabgenehmigung erhalten Sie eine klare Vorstellung von Ihrem Budgetrahmen. Dieses Wissen ermöglicht es Ihnen, sich auf Immobilien im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten zu konzentrieren und keine Zeit mit Häusern zu verlieren, die möglicherweise außerhalb Ihrer Reichweite liegen.

2. Größere Verhandlungsmöglichkeit: Mit einem Vorabgenehmigungsschreiben in der Hand werden Verkäufer und Immobilienmakler Sie als ernsthaften Käufer betrachten. Dies kann Ihnen einen Verhandlungsvorteil verschaffen, insbesondere in einem wettbewerbsintensiven Markt wie Ibiza.

3. Schnellerer Abschlussprozess: Da ein Großteil des Papierkrams und der Überprüfung bereits in der Vorabgenehmigungsphase erledigt wurde, wird der Hypothekenprozess wahrscheinlich schneller vonstatten gehen, sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben.

Die richtige Bank für Ihre Hypothek finden

Die Wahl des richtigen Finanzinstituts ist von entscheidender Bedeutung, wenn es um die Finanzierung des Kaufs Ihrer Immobilie geht. Hier sind einige wichtige Überlegungen, die Sie beachten sollten:

Suche der Kreditgeber

Nehmen Sie sich die Zeit, verschiedene Finanzinstitute zu recherchieren und deren Angebote zu vergleichen. Suchen Sie nach einem Unternehmen mit Erfahrung im Angebot von Hypotheken für internationale Käufer.

Geben Sie sich nicht mit dem ersten Kandidaten zufrieden, den Sie finden. Holen Sie stattdessen Angebote von mehreren Unternehmen ein, um die angebotenen Zinssätze, Gebühren und Konditionen zu vergleichen. Denken Sie daran, dass selbst ein kleiner Unterschied in den Zinssätzen während der Laufzeit des Darlehens zu erheblichen Einsparungen führen kann.

Hypothekenoptionen verstehen

Es stehen mehrere Hypothekenoptionen zur Verfügung, daher ist es wichtig zu verstehen, welche Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Zu den gängigen Optionen gehören Festhypotheken, Hypotheken mit variablem Zinssatz, Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) oder „gemischte“ Hypotheken, zinslose Hypotheken und staatlich abgesicherte Darlehen, wie etwa Jugend- oder Gruppenhypotheken. Hier ist ein Referenzartikel, der verschiedene Arten von Hypotheken erklärt.

Bewertung von Zinssätzen und Konditionen

Zinssätze spielen eine wichtige Rolle bei Ihren monatlichen Hypothekenzahlungen. Vergleichen Sie die von verschiedenen Kandidaten angebotenen Zinssätze und achten Sie auf eventuell anfallende zusätzliche Gebühren oder Entgelte.

Wenn Ihnen die Suche entmutigend erscheint, sollten Sie einen Hypothekenmakler konsultieren. Makler verfügen über Kontakte zu mehreren Banken und können Sie zu den Banken führen, die am besten zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Immobilienpräferenzen passen.

Bewerten Sie den Kundenservice

Eine seriöse Bank sollte während des gesamten Hypothekenprozesses einen hervorragenden Kundenservice bieten. Dazu gehören eine klare Kommunikation, schnelle Antworten auf Anfragen sowie Transparenz über Preise und Konditionen.

Empfehlungen

Zögern Sie nicht, nach Empfehlungen von Freunden oder Verwandten zu suchen, die kürzlich Häuser auf Ibiza gekauft haben, oder auch von Ihrem Immobilienmakler. Ihre Erfahrungen aus erster Hand können Ihnen dabei helfen, die beste Option zu finden.

Hypothekenabschluss

Sobald Ihr Antrag genehmigt wurde, besteht der letzte Schritt darin, die Hypothek zu schließen. Dazu gehört die Unterzeichnung des Hypothekenvertrags in einer öffentlichen Urkunde vor dem Notar, die Zahlung der Abschlusskosten und die Entgegennahme der Mittel von der Bank. Es ist wichtig, den Hypothekenvertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig durchzulesen, um sicherzustellen, dass Sie alle Bedingungen und Konditionen verstanden haben. Sobald der Vertrag unterzeichnet und die Transaktion abgeschlossen ist, werden Sie offiziell Eigenheimbesitzer.

A4. Marktsituation und regulatorisches Umfeld

Aussichten für den Markt auf Ibiza (2024-25)

Die wunderschöne Insel Ibiza gilt seit langem als erstklassiges Touristenziel und zieht Besucher aus der ganzen Welt an. Doch abgesehen von seinem pulsierenden Nachtleben und den atemberaubenden Stränden ist Ibiza auch ein zunehmend begehrenswerter Ort, den man sein Zuhause nennen kann. In diesem umfassenden Immobilienmarktausblick für 2024 werden wir uns mit Bewertungstrends, Zinssätzen, Immobilienangebotsvolumen, Immobilienqualität, Käufernationalitäten und dem baurechtlichen Umfeld auf Ibiza befassen.

Wenn Sie ein potenzieller Hausbesitzer sind oder einfach nur neugierig auf die Immobilienlandschaft dieser atemberaubenden Insel sind, begleiten Sie uns bei unserer Erkundung, warum Ibiza für viele ein Objekt der Begierde bleibt.

Ibiza: ein Touristenziel und ein Ort zum Leben

Die Beliebtheit Ibizas als Touristenziel ist seit mindestens fünf Jahrzehnten stetig gestiegen und in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Die malerischen Landschaften, das kristallklare Wasser und die lebendige Kultur haben Reisende auf der Suche nach Entspannung und Spannung in ihren Bann gezogen. Was Ibiza jedoch auszeichnet, ist sein wachsender Ruf als großartiger Ort zum Leben das ganze Jahr über.

Die Insel bietet mit ihrem milden mediterranen Klima, das für seine langen, sonnigen Tage und milden Winter bekannt ist, eine unglaubliche Lebensqualität. Außerhalb der Hochsaison ermöglicht dieses Klima den Bewohnern eine Vielzahl von Outdoor-Aktivitäten, von der Entspannung am Strand bis zur Erkundung der atemberaubenden Naturlandschaften, aber auch ein wachsendes kulturelles und kulinarisches Angebot das ganze Jahr über.

Auch die einzigartige Kultur und der Lebensstil der Insel tragen zu ihrer Attraktivität bei. Ibiza ist ein Schmelztiegel der Einflüsse, der traditionellen Charme mit modernem, kosmopolitischem Stil verbindet. Die vielfältige Gemeinschaft heißt Menschen aus allen Gesellschaftsschichten willkommen und schafft eine lebendige, liberale Atmosphäre, die die Attraktivität der Insel erhöht und eine einzigartige Mischung von Kulturen schafft, die das tägliche Leben bereichert.

Hochwertige Infrastruktur und Annehmlichkeiten

Die Bewohner können einen entspannten Lebensstil genießen und gleichzeitig Zugang zu modernen Annehmlichkeiten wie erstklassigen Gesundheitseinrichtungen und internationalen Schulen haben. Ibiza verfügt über einen internationalen Flughafen mit Direktflügen zu vielen Zielen das ganze Jahr über und ein breites Straßennetz in gutem Zustand. Darüber hinaus beherbergt die Insel erstklassige Restaurants, umfangreiche Wellnessangebote, hochwertige Modeboutiquen und pulsierende Nachtclubs und bietet ihren Bewohnern einen luxuriösen Lebensstil.
Das Leben hier wird komfortabel und bequem.

Bewertungstrends: Stetiger Anstieg der Immobilienpreise

Ein wichtiger Aspekt des Immobilienmarktes auf Ibiza ist der stetige Anstieg der Immobilienpreise. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Land auf der Insel überstieg die Nachfrage in den letzten Jahren ständig das Angebot. Infolgedessen sind die Immobilienwerte kontinuierlich gestiegen.

Auch wenn die Preisdynamik allein nie als überzeugendes Argument für eine Zukunftsprognose angesehen werden kann, hat es dennoch eine gewisse Bedeutung zu beobachten, wie sich dieses Phänomen im Bewusstsein des internationalen Investors und sozusagen bestimmter Arten von Investoren etabliert hat Immobilien auf Ibiza wurden in den Status von sicheren Vermögenswerten oder Zufluchtsorten erhoben und durch Krisen wie die große Rezession von 2008 auf die Probe gestellt. Besonders heftig war es im Rest Spaniens, während die Immobilienpreise auf Ibiza praktisch unverändert blieben und für etwa zwei bis drei Jahre einfach aufhörten zu steigen.

Baurechtliches Umfeld: Gleichgewicht zwischen Wachstum und Erhalt begrenzten Raums

Die Erhaltung der natürlichen Schönheit und des kulturellen Erbes Ibizas hat sowohl für die lokalen Behörden als auch für die Einwohner Priorität. Folglich wird das baurechtliche Umfeld sorgfältig verwaltet, um Wachstum mit nachhaltiger Entwicklung in Einklang zu bringen und gleichzeitig das einzigartige Ökosystem der Insel zu schützen.

Es gelten strenge Vorschriften, um die einzigartigen Landschaften Ibizas zu schützen und gleichzeitig sicherzustellen, dass Neubauten mit dem ästhetischen Reiz der Insel in Einklang stehen. Dieses Engagement, den Charme der Insel zu bewahren und die Gesamtattraktivität der Immobilien auf Ibiza zu steigern.

Ein begrenztes Grundstücksangebot und strenge Bauvorschriften tragen zu einer größeren Immobilienknappheit bei und schaffen eine einzigartige Dynamik, bei der das Angebot Schwierigkeiten hat, mit der Nachfrage Schritt zu halten. Aufgrund der hohen Nachfrage in- und ausländischer Käufer kann es schwierig sein, Immobilien in erstklassigen Lagen zu finden.

Diese Knappheit hat jedoch zu einem Gefühl der Exklusivität und Attraktivität rund um Immobilien auf Ibiza geführt. Darüber hinaus reagierten die Entwickler auf diese Herausforderung mit der Konzentration auf hochwertige Projekte, die den Platz maximieren und innovative Designs bieten.

Obwohl das Volumen der Immobilienangebote möglicherweise nicht so umfangreich ist wie auf anderen Märkten, stellt der Fokus auf Qualität sicher, dass Käufer außergewöhnliche Optionen finden können, die auf ihre Vorlieben zugeschnitten sind.

Nationalitäten von Eigentümern und Käufern: eine zunehmend vielfältige Mischung

Der Immobilienmarkt auf Ibiza lockt seit jeher Menschen verschiedenster Nationalitäten an, die auf der Suche nach einem Stück Paradies sind.
In den letzten Jahren gab es einen zunehmenden Zustrom internationaler Käufer aus verschiedenen Teilen der Welt.

Traditionell dominiert von europäischen Käufern, insbesondere solchen aus Ländern wie Deutschland und dem Vereinigten Königreich, ist das Ibiza-Käuferprofil im Laufe der Zeit kosmopolitischer und vielfältiger geworden. In den letzten Jahrzehnten haben wir beobachtet, dass Nationalitäten wie Franzosen, Italiener, Belgier, Niederländer, Skandinavier, Amerikaner und sogar aus dem Osten ihre Präsenz auf dem Immobilienmarkt der Insel erhöht haben, was zu einer weiteren Diversifizierung des Anteils unterschiedlicher Nationalitäten der Käufer auf der Insel beigetragen hat . Diese Vielfalt stärkt nicht nur die lokalen Gemeinschaften, sondern sorgt auch für einen gesunden Markt mit einem breiten Spektrum an Perspektiven und Vorlieben.

Ein vielfältiger Immobilienmarkt: für jeden etwas dabei

Der Immobilienmarkt auf Ibiza bietet eine große Auswahl an Immobilien für unterschiedliche Vorlieben und Budgets. Von luxuriösen Villen und Apartments mit atemberaubender Aussicht bis hin zu malerischen Stadthäusern in charmanten Dörfern ist auf der Insel für jeden etwas dabei. Diese Vielfalt macht Ibiza zu einem attraktiven Reiseziel sowohl für Dauerbewohner als auch für Investoren, die auf der Suche nach dem Ferienhaus ihrer Träume sind.

Hohe Mietrendite: eine lukrative Investition

Immobilien auf Ibiza stellen aufgrund des Potenzials für hohe Mietrenditen auch eine lukrative Investitionsmöglichkeit dar. Auf einem der beliebtesten Tourismusmärkte der Welt haben Eigentümer die Möglichkeit, ihre Immobilien an Touristen zu vermieten, wenn diese sie nicht nutzen. Die hohe Nachfrage nach Ferienvermietungen in Kombination mit dem Luxusstatus der meisten Immobilien auf der Insel kann zu erheblichen Einnahmen aus Ferienvermietungen führen. Wir beobachten sogar einen steigenden Trend bei der mittel- und langfristigen Mietnachfrage, sowohl in der Saison als auch im Rest des Jahres. Alles, was eine Vermietung für einen Aufenthalt von weniger als einem Monat darstellt, gilt als Ferienvermietung und erfordert eine spezielle Lizenz. Immobilien müssen bestimmte Anforderungen erfüllen (die wir später erläutern) und alle die über eine solche touristische Lizenz verfügen, können einen Mehrwert verbuchen in Bezug auf ihren Verkaufspreis.

Abschluss

Mit Blick auf das Jahr 2025 bietet der Immobilienmarkt auf Ibiza eine verlockende Chance für Käufer, die ein Luxusziel mit starkem Wachstumspotenzial suchen. Die Bewertungstrends auf Ibiza deuten weiterhin auf steigende Preise hin, inmitten eines begrenzten Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage eines diversifiziertes Spektrum an Nationalitäten. Aufgrund der Erfahrung, dass sich Ibiza als sicherer Hafen bewiesen hat, und basierend auf der Entwicklung eines Gleichgewichts durch nachhaltiges Wachstums, wird Ibiza zweifelslos weiterhin ein begehrenswerter Standort sein für diejenigen, die eine gute Investition an einem der attraktivsten Orte im Mittelmeerraum tätigen möchten.

Lizenz zur Ferienvermietung

Eine lukrative Option besteht darin, Ihre Immobilie als Touristen- oder Ferienvermietung anzubieten, mit einem Mindestaufenthalt von 3 Tagen bis zu einem Monat. Angesichts der zunehmenden Beliebtheit von Kurzzeitvermietungen ist es von entscheidender Bedeutung, eine Touristenvermietungslizenz zu erwerben, um sicherzustellen, dass Sie sich an die von den örtlichen Behörden festgelegten Vorschriften halten.

Aufgrund des Problems des Wohnungsmangels und der steigenden Preise auf der Insel stehen die Kommunen seit Jahren unter Druck und mussten die Ferienvermietung zunehmend einschränken, was als eine der Hauptursachen des Problems angesehen wird. , und mit mehr Mitteln Tätigkeiten dieser Art ausüben, die ohne Lizenz erfolgen. Nur die Werbung für Objekte, die ohne Lizenz auf touristischen Angebotskanälen betrieben werden, kann zu hohen Bußgeldern und Strafen führen.

Eine Reihe von zum Verkauf stehenden Immobilien verfügen bereits über Lizenzen und sind von zwei Typen: ET und ETV. ET-Lizenzen erlauben im Allgemeinen kurzfristige Vermietungen (bis zu insgesamt drei Monate pro Jahr), haben weniger strenge Anforderungen und Eigentümer können ihre Vermietungen unabhängig oder über eine Agentur verwalten. ETV-Lizenzen hingegen ermöglichen längere Mietzeiträume oder einen ganzjährigen Betrieb, unterliegen strengeren Vorschriften, bedürfen ein professionelles Management und erfordern oft, dass die Immobilie höhere Standards erfüllt, einschließlich Umwelt- und Zugänglichkeitsverpflichtungen. .

Um eine Touristen- oder Ferienvermietungslizenz auf Ibiza zu erhalten, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Nur allein liegende Immobilien können sie beantragen, das heißt weder Reihenhäuser noch Wohnungen.

2. Die Immobilie muss über eine gültige Bewohnbarkeits bescheinigung (Cédula de Habitabilidad) verfügen und bestimmte von den örtlichen Behörden festgelegte Sicherheitsstandards erfüllen.

3. Die Immobilie muss sich in einem ausgewiesenen Touristengebiet befinden.

4. Die Immobilie darf zuvor nicht gegen die Lizenzgesetze zur Ferienvermietung verstoßen haben.

5. Die Immobilie muss mindestens fünf Jahre alt sein und zuvor als Privatwohnsitz genutzt worden sein.

6. Die Immobilie muss über ein entsprechendes Energizertifikat verfügen.

7. Bitte beachten Sie, dass Inspektionen zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden. Sollten bei diesen Kontrollen Ungenauigkeiten oder Auslassungen festgestellt werden, kann dies zur Stornierung der Lizenz und zur sofortigen Einstellung der Ferienvermietung führen.

8. Die nächste Änderung im Inselterritoriumsplan beschränkt die Anzahl der anspruchsberechtigten Häuser auf nur 1.000 auf der gesamten Insel. Von da an qualifizieren sich nur noch Häuser, die vor 1956 gebaut wurden und bestimmte Bedingungen erfüllen. Der Plan sieht auch die Einführung verstärkter Kontrollen und strengerer Strafen für das Mieten ohne Lizenz vor.

Bei alledem ist es offensichtlich, dass der Besitz einer gültigen Touristenvermietungslizenz einen erheblichen Wert hat, der berücksichtigt werden muss, da er der Immobilie den Zugang zum immer exklusiveren Ferienvermietungsmarkt auf Ibiza ermöglicht; ein Markt, der heute standardmäßig als „Luxus“ gilt und dies spiegelt sich gut wider, wenn man beispielsweise einen Preisvergleich mit anderen ähnlichen Inseln wie Mallorca oder Menorca anstellt.

A5. Gründe, einen Makler zu beauftragen

Warum ist es sinnvoll, einen Immobilienmakler auf Ibiza zu beauftragen?

Der Immobilienmarkt auf Ibiza kann ohne die Anleitung eines Fachmanns oft eine Herausforderung sein. In diesem Abschnitt werden wir die Vorteile der Beauftragung der Dienste eines kompetenten Immobilienmaklers auf Ibiza beschreiben.

Umfangreiche Kenntnisse des lokalen Marktes

Der offensichtlichste Grund ist, dass die Navigation auf dem Immobilienmarkt auf Ibiza ein tiefes Verständnis seiner Komplexität und Trends erfordert. Ein kompetenter Immobilienmakler verfügt über umfassende Kenntnisse des lokalen Marktes, die über das hinausgehen, was durch einfache Online-Recherchen ermittelt werden kann.

Diese Fachleute sind mit den verschiedenen Zonen und Gegenden der Insel bestens vertraut und können Ihnen je nach Ihren Vorlieben wertvolle Informationen über die Besonderheiten und Eignung der einzelnen Gegenden geben. Sie verstehen, welche Zonen die Nähe zu Dienstleistungen und Infrastruktur bieten, die auf ihre Bedürfnisse und ihren Lebensstil zugeschnitten sind. Darüber hinaus werden Sie über Entwicklungen auf dem Laufenden gehalten, die sich auf den Immobilienwert und das Investitionspotenzial auswirken könnten.

Mit dem Finger am Puls des lokalen Marktes kann ein guter Makler Sie zu den vielversprechendsten Möglichkeiten führen, die Ihrem Budget und Ihren Lebensstilanforderungen entsprechen.

Fachmännisches Verhandlungsgeschick

Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, ist Verhandlungsgeschick entscheidend, um das beste Angebot zu erzielen. Ein erfahrener Immobilienmakler verfügt über Verhandlungsgeschick, das er durch jahrelange Erfahrung in der Branche erlangt hat. Er versteht die lokale Marktdynamik und verfügt über umfassende Kenntnisse der Immobilienwerte, sodass er effektiv in Ihrem Namen verhandeln kann.

Zugang zu exklusiven Off-Market-Immobilien

Einer der wichtigsten Vorteile der Zusammenarbeit mit einem etablierten und seriösen Makler auf Ibiza besteht darin, dass Sie oft Zugang zu exklusiven Off-Market-Immobilien erhalten. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die nicht öffentlich online veröffentlicht oder öffentlich beworben werden. Stattdessen werden sie diskret vertrauenswürdigen Agenten angeboten, die über etablierte Beziehungen auf dem lokalen Markt verfügen.

Wenn Sie sich für einen erfahrenen und gut vernetzten Fachmann entscheiden, öffnet sich Ihnen eine Welt voller verborgener Schätze, die sonst nicht zugänglich wären. Diese Off-Market-Immobilien können oft einzigartige Möglichkeiten bieten.

Zugang zu vertrauenswürdigen Fachleuten

Der Kauf einer Immobilie umfasst mehrere zusätzliche Dienstleistungen, die über die bloße Suche nach dem richtigen Zuhause hinausgehen. Dazu können Rechtsbeistand, Hypothekenberatung, Immobilienbesichtigungen und mehr gehören. Ein professioneller Immobilienmakler verfügt in seinem Einflussbereich über ein breites Netzwerk an vertrauenswürdigen Fachleuten.

Durch die Nutzung dieses Netzwerks kann er Sie mit renommierten Anwälten, Hypothekenmaklern, Architekten, Bauunternehmern und anderen Experten in Verbindung bringen, die auf die Betreuung von Kunden auf dem Ibiza-Immobilienmarkt spezialisiert sind. Dieser Zugang zu vertrauenswürdigen Fachleuten rationalisiert den Immobilienkaufprozess und stellt sicher, dass jeder Aspekt sorgfältig von qualifizierten Personen abgewickelt wird.

Begleitung während des gesamten Prozesses

Der Kauf einer Immobilie ist nicht einfach eine Transaktion; Es handelt sich um einen komplexen Prozess, der sorgfältige Aufmerksamkeit für Details erfordert. Ein erfahrener Immobilienmakler wird Sie auf diesem Weg vertrauenswürdig begleiten und Sie in jeder Phase unterstützen.

Vom Verständnis Ihrer spezifischen Wünsche und der Durchführung individueller Immobiliensuchen bis hin zur Organisation von Besichtigungen, der Aushandlung von Angeboten, der Überwachung von Due-Diligence-Prozessen und der Erleichterung eines reibungslosen Abschlussprozesses steht Ihnen ein erfahrener Makler von Anfang bis Ende zur Seite. Seine Erfahrung garantiert Ihnen die nötige Ruhe und Sicherheit bei der Suche und dem Kauf Ihrer Immobilie.

Bauvorschriften auf Ibiza verstehen

Bevor Sie planen, Ihre neu erworbene Immobilie auf Ibiza zu renovieren, zu verändern oder zu erweitern, ist es wichtig, die örtlichen Bauvorschriften zu verstehen. Diese Vorschriften dienen dazu, strukturelle Integrität, Sicherheit und ästhetische Kontinuität innerhalb der einzigartigen Umgebung der Insel zu gewährleisten. Ein Makler mit umfassenden Kenntnissen der örtlichen Gesetze kann Sie im Voraus über die Regeln und Einschränkungen informieren, die sich auf Ihre Renovierungs- oder Erweiterungspläne auswirken könnten. Diese Erfahrung kann spätere Komplikationen verhindern und sicherstellen, dass Ihre Projekte den lokalen Standards und Anforderungen entsprechen. Dadurch sparen Sie Zeit, Geld und potenzielle rechtliche Probleme. Dieses Verständnis der Bauvorschriften Ibizas ist ein weiterer unschätzbarer Vorteil der Zusammenarbeit mit lokalen Experten bei Ihrem Immobilienkaufprozess.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler bei der Suche nach dem Haus Ihrer Träume auf Ibiza unerlässlich ist. Dessen Zugang zu exklusiven Off-Market-Immobilien, seine umfassende Kenntnisse des lokalen Marktes, sein professionelles Verhandlungsgeschick sowie das Netzwerk an vertrauenswürdigen Fachleuten und die Begleitung während des gesamten Prozesses, sind unschätzbare Vorteile, die Ihnen Zeit, Geld und unnötigen Stress ersparen können. Achten Sie bei der Auswahl eines Immobilienmaklers auf Ibiza darauf, dass Sie sich für einen seriösen Fachmann entscheiden, der die Komplexität versteht

B. DER SUCHPROZESS

B1. Portale

Welche Rolle spielen die Immobilienportale auf Ibiza?

Im Allgemeinen bieten Immobilienportale eine große Auswahl an Immobilien und können eine nützliche Ressource für jeden sein, der eine Immobilie auf Ibiza kaufen möchte. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht alle Immobilien auf diesen Plattformen gelistet sind. Daher ist es immer eine gute Idee, mit einem lokalen Makler zusammenzuarbeiten, der Zugang zu einer größeren Auswahl an Immobilien hat und während des Kaufprozesses individuelle Unterstützung bieten kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie alle Möglichkeiten nutzen, um Immobilien auf dem Markt zu finden. Der von Ihnen gewählte Makler sollte Zugang zu allen Arten von zum Verkauf stehenden Immobilien auf der Insel haben, auch zu solchen, die nicht veröffentlicht sind (auch „Offmarket“ genannt).

Es empfiehlt sich, selbst die Immobilienportale zu besuchen, um sich einen Überblick über den Markt zu verschaffen. Sie können den Makler Ihres Vertrauens eventuell auch bitten, eine Besichtigung von Immobilien zu arrangieren, die dieser nicht aufgelistet hat.

Es gibt mehrere Immobilienportale, die auf Ibiza sowohl von lokalen als auch internationalen Käufern, die nach Immobilien auf der Insel suchen, gerne genutzt werden. Allerdings sind die Portale, auf denen Sie derzeit im Jahr 2024 die meisten Immobilien auf Ibiza finden, die folgenden zwei:

Idealista.com [Link >Ibiza]

Kyero.com [Link >Ibiza]

Das erste ist Idealista, das mit Abstand am häufigsten verwendete.

Aufgrund der guten Positionierung in Deutschland ist auch ImmoScout24 [Link >Ibiza]
einen Besuch wert und beim guten Ranking aus dem Vereinigten Königreich die Portale:

Rightmove [Link >Ibiza], JamesEdition [Link >Ibiza] and Zoopla [Link >Ibiza]

B2. Wissen, was man will

Welche Art von Haus passt am besten zu Ihren Bedürfnissen?

Wenn Sie sich auf die Suche nach einem neuen Zuhause machen, ist es wichtig, sich einen Moment Zeit zu nehmen und zu überlegen, welche Art von Immobilie am besten zu Ihren Bedürfnissen und Vorlieben passt. Darüber hinaus sollten Sie gemeinsam prüfen, wie viel Sie sich realistischerweise für ein Eigenheim leisten können und wie viel Finanzierung Sie erhalten können.

Wir alle haben unterschiedliche Vorstellungen davon, was die perfekte Immobilie ausmacht. Um uns bei der Erstellung Ihrer Wunschliste zu helfen, notieren Sie Ihre Vorlieben und Abneigungen und geben Sie diese Informationen nach Ihrem ersten Besuch an Ihren Agenten weiter. Diese Informationen werden für Sie beide nützlich sein, da sie den Prozess beschleunigen. Bei Kelosa legen wir besonderen Wert auf diesen Punkt.

****CORRECT THIS —Sie können beispielsweise Notizen in einem Notizbuch oder Ihrem Gerät mit allen Details machen, die Ihnen in den Sinn kommen. Sie können eine „Must-Have“-Liste und eine „Nice-to-have“-Liste (nicht unbedingt erforderlich) erstellen, um Prioritäten zu klären. Wenn Sie Fragen dazu haben, fragen Sie einfach nach unseren Notizen. Ein Beispiel für gemeinsame Prioritäten wäre:

• immobilientyp: Wohnung, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus usw.
• Größe: Haus und Grundstück
• Standort: Gebiet, Nachbarschaft, Umgebung usw.
• Ansichten: Meer, Landschaft, Berge, Höhe usw.
• Entfernung zu allen Annehmlichkeiten und Dienstleistungen
• Entfernung zur Stadt: normalerweise Ibiza-Stadt
• Mindestanzahl an Schlafzimmern und Badezimmern
• Verteilung: offene Innenräume oder Unabhängigkeit der Räume
• Architekturstil: modern, Finca, klassisch, minimalistisch usw.
• Privater Garten, Grundstück für Obst- oder Obstbäume
• Schwimmbad, privat oder gemeinschaftlich usw.
• Gäste- oder Angestelltenhaus

Dies ist eine allgemeine Liste, es gibt jedoch einige Anforderungen, die eher persönlicher Natur sind, wie zum Beispiel:

– Machen Sie sich Sorgen um den Innenraum?

– Gehört Gartenarbeit zu Ihren Hobbys?

– Benötigen Sie aufgrund der Bedürfnisse Ihrer Familie ein separates Gästehaus?

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine bestehende Immobilie umzugestalten, sei es, um die Chance eines niedrigeren Preises zu nutzen, in ihr Potenzial zu investieren oder sie einfach nach Ihren Wünschen umzubauen. Es ist jedoch wichtig, den erheblichen Zeit-, Arbeits- und Geldaufwand zu berücksichtigen, der für diese Transformation erforderlich ist. Wir empfehlen, die mit der Renovierung einer Immobilie auf Ibiza verbundenen Kosten von Anfang an sorgfältig zu planen und den Fall mit einem Rechtsberater zu prüfen. Ein kompetenter und erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen eine erste Schätzung der Umbaukosten, des rechtlichen Status des Hauses und der Möglichkeit einer Erweiterung oder gar Änderung geben. In jedem Fall wird dem Käufer empfohlen, die Immobilie zusammen mit einem Bauunternehmer zu besichtigen, um einen genaueren Kostenvoranschlag zu erhalten, sobald Sie eine Immobilie von Interesse identifiziert haben und es sicher ist, dass Lizenzen erhalten werden können.

Aufgrund der individuellen Beschaffenheit der Häuser auf der Insel ist eine genaue Bewertung eine ungenaue Wissenschaft. Die angegebenen Preise basieren oft auf den Wünschen des Eigentümers und basieren nicht auf einer Auswertung vergleichbarer Verkaufsdaten. Allerdings sind Immobilien auf Ibiza im Allgemeinen so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Seien Sie also bereit, zu verhandeln.

B3. Die Gebiete von Ibiza

Wodurch unterscheiden sich die verschiedenen Gebiete Ibizas?

Die Insel ist in fünf Gemeinden unterteilt, von denen jede ihre eigenen Besonderheiten aufweist. Tatsächlich hört man unter Ibiza-Kennern häufig, dass jede Gegend wie ein Mikrokosmos innerhalb einer kleinen Insel sei. Allerdings verstärkt die Tatsache, dass Ibiza recht gebirgig ist, den Eindruck der tatsächlichen Größe der Insel.

Mit den nachfolgenden Beschreibungen wollen wir ein wenig den „Charakter“ jedes Teilbereichs beschreiben, um vorab einen (ELIMINADO) Eindruck zu vermitteln. Allerdings möchten wir klarstellen, dass sich viele der Zonen nicht gegenseitig ausschließen. Wir haben beobachtet, dass Käufer begonnen haben, in einem ganz bestimmten Bereich zu suchen, und nach einer Weile ihre Präferenzen auf einen anderen Bereich auf der anderen Seite der Insel verschoben haben. Ibiza hat viele faszinierende Orte und anfängliche Vorlieben sind nie endgültig.

Es empfiehlt sich, vor der Besichtigung selbst etwas zu recherchieren und die attraktivsten Standorte auszuwählen. Hier finden Sie eine kurze Zusammenfassung jeder Gemeinde und einiger Unterzonen, um Ihnen bei der Auswahl Ihrer bevorzugten Standorte weiter zu helfen:

1. San Jose (Südwesten / Westen / Nordwesten)

Sant Josep de Sa Talaia (so der offizielle Name) erstreckt sich über den gesamten Westen der Insel und ist vielleicht die abwechslungsreichste Gemeinde, welches bedeutet, dass Kultur, Gemeinschaft und Lebensstil je nach Region sehr unterschiedlich sind. Das Gebiet der Gemeinde ist größtenteils sehr hügelig und bietet daher spektakuläre Landschaften und wunderschöne Küsten mit Stränden und Klippen mit Panoramablick.

Die Gemeinde weist auch eine vielfältige Kultur und einen vielfältigen Stil auf, der von authentischem Charme über ein reiches historisches Erbe bis hin zu beliebten Partyzielen, wie der Strand von Playa den Bossa, reicht, die von hochkarätigen Prominenten besucht werden. Zu den bemerkenswerten Stränden in der Umgebung gehören der Naturpark Ses Salines und Es Cavallet, Cala Tarida, Cala Comte, Cala Bassa und ein weiterer bemerkenswerter Naturpark in Cala d’Hort, wo sich das geologische Denkmal der Insel Es Vedrá befindet. Darüber hinaus besteht die Region aus vier bezaubernden Städten: San José, Sant Jordi, San Agustín und Es Cubells.

Käufer, die sich für den Kauf einer Immobilie in San José interessieren, beschreiben ihre Vorlieben häufig in drei verschiedene Unterbereiche: Das Landesinnere (El pueblo de San José, San Agustín oder Benimussa), den Westen (Cala Tarida, Cala Molí, Cala Comte oder Cala Vadella) oder im Süden (Ses Salines, Cala Jondal, Es Cubells). Außerdem gibt es fünf geschlossene Wohnanlagen, die hier nach ihrer Größe geordnet sind: Vista Alegre (Es Cubells), Cala Conta 33 (Cala Comte), Parques Cubells (Es Cubells), Sabina Estates (Cala Tarida) und White Angel (Cala Comte).

Immobilien im Süden von Sant Josep ziehen tendenziell Käufer an, die nach moderneren Villen in der Nähe von Ibiza-Stadt, beliebten Stränden und beliebten Orten suchen. Allerdings sind die Westküste von Sant Josep, die Dörfer und ihre Fincas in der Regel eher bei Familien beliebt. Es Cubells und Porroig zählen seit Jahrzehnten zu den exklusivsten Gegenden der Insel, und die Küste zwischen Cala Tarida und Cala Comte hat sich in den letzten Jahren zu einem sehr exklusiven Gebiet entwickelt. Wenn der Blick auf den Sonnenuntergang Priorität hat, sollten Sie die Westküste von Cala d’Hort im Norden bis zur Bucht von San Antonio und Umgebung in Betracht ziehen.

2. Santa Eulalia (Südosten / Osten / Nordosten)

Die an der Ostküste und im Zentrum der Insel gelegene Gemeinde Santa Eularia des Riu, wie ihr offizieller Name lautet, ist als Favorit für Familienurlauber und Paare bekannt, die im Urlaub Ruhe suchen. Sie zeichnet sich durch wunderschöne Strände, eine sehr malerische Landschaft und eine große gastronomische Vielfalt aus. Obwohl es sich hierbei um Eigenschaften handelt, die auch in anderen Gemeinden der Insel zu finden sind, besteht der Hauptunterschied, der Santa Eulalia auszeichnet, darin, dass seit Jahrzehnten die Politik den Gegensatz zu Partys, Nachtclubs und Massentourismus sucht, und dies hat zu einer Art von Besuchern und Atmosphäre geführt die Ruhe und Entspannung bringen.

Santa Eulalia besteht aus einer kleinen Stadt (oder einem großen Dorf), die den gleichen Namen trägt, mit einem Yachthafen und Atmosphäre das ganze Jahr über, und drei Dörfer mit viel Charme und einer großen gastronomischen Vielfalt: Santa Gertrudis, San Carlos und Jesús. Santa Eulalia bietet auch historisches Erbe wie Puig de Misa und die Dorfkirchen sowie alternative Kultur wie die beiden Hippie-Märkte der Insel: Las Dalias und Es Canar. Die bemerkenswertesten Strände der Gemeinde sind Aguas Blancas, Es Figueral, Cala Nova und mehrere Buchten an der malerischen Nordostküste, von der Stadt Santa Eulalia bis Es Canar.

Die Gemeinde ist kulturell vielfältig und zieht einheimische und internationale Einwohner an.
Der Kauf einer Immobilie in Santa Eulalia bietet Möglichkeiten für anspruchsvolle Familien und Paare. Käufer, die sich für den Kauf einer Immobilie in Santa Eulalia interessieren,
teilen ihre Präferenzen häufig in fünf verschiedene Unterbereiche: Stadt Santa Eulalia (und Siesta), Nordostküste (Sargamassa, Cala Martina, Cala Llenya, Es Canar), Ostküste (Cala Llonga, Roca Llisa), das Landesinnere (Santa Gertrudis, San Carlos, Valle de Morna) und die Nähe zu Ibiza-Stadt (Jesús, Talamanca, Can Pep Simó, Cap Martinet, Can Furnet). Außerdem gibt es hier fünf nach ihrer Größe geordnete Wohnanlagen: Roca Llisa (Ostküste), Can Furnet (Jesús), Can Rimbau (Jesús), Es Pouet (Talamanca) und White Angel (Talamanca).

Die Käufer, die sich für Immobilien im Inneren der Gemeinde interessieren, begeistern sich in der Regel für den Charakter der ikonischen Landschaft, die Ruhe und darüber hinaus für die Nähe zu den einzigartigen Stränden, die Hippie-Kultur, das gastronomischen Angebot usw. Fernab vom Trubel auf der anderen Seite Ibizas. Dieser Käufertyp beschränkt sich in der Regel nicht nur auf das Landesinnere von Santa Eulalia, sondern zieht auch die Gemeinde San Juán in Betracht, da diese geografisch nahe liegt und viele Merkmale der ländlichen und unkonventionellen Atmosphäre Ibizas aufweist. Eine andere Gruppe sucht nach Nähe oder direktem Blick auf das Meer und sucht wiederum in küstennahen Gebieten und in einer Umgebung mit Nachbarn, zu denen die Stadt Santa Eulalia, Siesta, Cala Llonga (Ostküste) und Cala Llenya (Nordostküste) gehören, sowie die Urbanisation von Roca Llisa. Ein drittes Profil sucht das ebenfalls die Küste, aber ohne nahe Nachbarn, gewünscht wird viel Privatsphäre und ein größeres Grundstück. Hier sind Teilgebiete wie die Nordostküste und einige Teile der Ostküste bevorzugt. Schließlich gibt es noch diejenigen, die die Nähe zu Ibiza-Stadt bevorzugen und sich für Gegenden wie Jesús, Talamanca oder den Urbanisationen Can Furnet und Can Rimbau interessieren.

3. San Juan (Norden / Nordosten)

Die Gemeinde Sant Joan de Labritja, wie ihr offizieller Name lautet, liegt im nördlichsten Teil der Insel und ist mit Abstand die am dünnsten besiedelte Gemeinde. Die weitreichenden Bergketten, landwirtschaftlich genutzten Täler, ausgedehnten Wälder und kleine Dörfer bilden zusammen eine Gemeinde mit rustikalem Charakter, wilder Natur und einer abwechslungsreichen Küste zwischen Klippen, versteckten Buchten und wenigen größeren Stränden. In San Juan finden Besucher Ausflüge in die Natur, beeindruckende Landschaften und Panoramablicke, sowohl im Landesinneren als auch an der Küste.

Die Kultur und der Lebensstil der Gemeinde ziehen sowohl Einheimische als auch ein internationales Publikum an, oft verbunden mit einer entspannten, unkonventionellen Atmosphäre, die sich wie eine eigene Welt anfühlt, getrennt vom Rest der Insel. San Juan hat vier traditionelle Dörfer (San Miguel, San Vicente, San Lorenzo und San Juan) und ein urbanisiertes und touristisches Gebiet in Portinatx.

Käufer, die sich für eine Immobilie in San Juan interessieren, teilen ihre Präferenzen häufig in vier verschiedene Unterbereiche: Das Innere der Insel (San Lorenzo, San Miguel, San Juan und Umgebung), die Nordküste (Puerto de San Miguel, Benirrás, Portinatx), die Berge Morna und San Vicente. In der Gemeinde San Juan gibt es keine geschlossene Wohnanlage, am nähesten kommen diesem Konzept die Dörfer Portinatx und Cala San Vicente.

Der Käufertyp, der sich für Immobilien im Landesinneren der Gemeinde San Juan interessiert, überschneidet sich mit dem der sich für das Landesinneren der Gemeinde Santa Eulalia interessiert; vielleicht mit dem Unterschied, dass die Entfernung zu einem städtischen Zentrum weniger wichtig ist. Wenn Sie sich für die Nordküste interessieren, bevorzugen Sie wahrscheinlich den Panoramablick auf das Meer, wie er in Na Xamena zu finden ist, mit über 100 m hohen Klippen, die den Charakter des fast gesamten Küstenabschnitts des Nordens prägen. Die Berge von Morna, San Vicente und Cala de San Vicente sind die isoliertesten und am wenigsten entwickelten Gebiete der gesamten Insel und ziehen daher Menschen an, die Ruhe und wilde Natur genießen und keine Nähe zum Stadtzentrum benötigen.

4. San Antonio (Nord/Nordwest)

Die Gemeinde Sant Antoni de Portmany ist berühmt für ihre Sonnenuntergänge, ihre Strände, ihr pulsierendes Nachtleben und den großen Zustrom an Tourismus. Die Schönheit, die die Region durchdrang, war faszinierend und wurde in den 1960er Jahren von den ersten Touristen sehr begehrt. Der Mangel an bewusster Regulierung in den 60er/70er Jahren offenbart jedoch einen gewissen Raubbau und Fehlverhalten in der Stadtentwicklung. Entlang fast des gesamten Küstenabschnitts gibt es Gebäude aus einer Zeit, als die Bebauung gefödert wurde anstatt auf die Vermeidung visueller Auswirkungen auf die natürliche Umgebung zu achten. Wenn Sie sich jedoch etwas von der Stadt entfernen, werden Sie sehr reizvolle Orte, Buchten, Berge und unzerstörte ländlichen Gegenden finden.

Die Kultur und der Lebensstil der Gemeinde zeigen einen Kontrast zwischen der Bucht von San Antonio und den Ausenberreichen. Seit mindestens fünf Jahrzehnten waren das Stadtgebiet und die Bucht von San Antonio auf den Massentourismus ausgerichtet, vor allem für junge Menschen und Low-Budget-Touristen, die von Partys und Spaß angezogen wurden. Allerdings hat San Antonio im letzten Jahrzehnt eine Identitätskrise erlitten: Während große Hotels und Reiseveranstalter ihr Geschäftsmodell weiterhin auf dem bisherigen Standard basierten, sind in der Kommunalpolitik und durch die Einwirkung wichtiger Geschäftsleute Initiativen entstanden, einen anderen Weg einzuschlagen und das Niveau des Tourismus anzuheben. Auch wenn diese Entwicklung noch nicht vollständig vollzogen ist, zeichnen sich dank neuer Infrastruktur, aktuelle Gastronomie- und Hotelangebote ein Trend ab, der nicht mehr zu stoppen ist. Vor allem junge Unternehmer, werden von den niedrigeren Grundstückspreisen der Insel angezogen und sind der Motor der Veränderung.

Was die Gebiete außerhalb der Bucht betrifft, so findet man Enklaven der ruhigsten, isoliertesten und ländlichsten Gegenden der ganzen Insel. Sant Antoni de Portmany hat drei traditionelle Dörfer mit viel Charme: Santa Inés, San Mateo und San Rafael.

Käufer, die sich für eine Immobilie in San Antonio interessieren, teilen ihre Vorlieben häufig in drei verschiedene Unterbereiche: Die Küste nördlich von San Antonio (Can Germà, Cala Salada und Punta Galera, alle mit sagenhaften Blick auf Sonnenuntergängen und das Meer), die Berge vor der Nordküste (der Küstenabschnitt, der vom Norden von San Antonio bis nach Santa Inés reicht) und das gesamte Landesinnere der Gemeinde (alle ländlichen Gebiete von Santa Inés, San Mateo und San Rafael). In der Gemeinde San Antonio gibt es keine geschlossene Wohnanlage, am nähesten kommen diesem Konzept die Bereiche Can Germà und Punta Galera, beide im selben Gebiet.

Der Käufertyp, der sich für Immobilien an der Küste nördlich von San Antonio interessiert, hat eine Vorliebe für Meerblick, Sonnenuntergänge und die Nähe zur Stadt. Darauf folgen die Berge der Nordküste bis nach Santa Inés, die ein Kundenprofil anspricht, das isolierte Villen mit viel Land, mit privaten Zufahrten, Privatsphäre und in den meisten Fällen spektakulären Ausblicken sucht. Was das Landesinnere der Gemeinde betrifft, kann man sagen, dass es vergleichbar ist mit den beiden vorherigen Gemeinden, was den besonderen Reiz der rustikale Atmosphäre Ibizas betrifft. Vielleicht ist es erwähnenswert, dass diese Immobilien mit zunehmender Nähe zu San Antonio tendenziell günstiger sind als in ländlichen Gebieten wie Santa Eulalia, aber das hängt immer von vielen anderen Faktoren ab, wie zum Beispiel die Nähe zu Infrastrukturen wie z.B. grössere Strassen.

5. Ibiza-Stadt (Süden)

Die Haupstadt Ibiza’s, scheint hinsichtlich der Einwohnerzahl keine große Stadt zu sein (ungefähr 80.000 Einwohner das ganze Jahr über), ist aber ohne Zweifel es eine dynamische, lebendige Stadt. Im Laufe der Jahrzehnte hat sie ein zunehmend kosmopolitisches Publikum angezogen, das das ganze Jahr über hier wohnt, lokale Geschäfte eröffnet und den Ort auch außerhalb der Hochsaison bereichert. Es ist eine sich entwickelnde Stadt, bietet aber gleichzeitig Bereichen der Ruhe, insbesondere in der Altstadt und der Zitadelle von Dalt Vila.

Die Altstadt mit dem lebhaften alten Hafen hat viele attraktive neue Entwicklungen erfahren. Am Hafen und an der Avenida de Vara de Rey wurde ein überwiegend als Fußgängerzone deklariertes Zentrum geschaffen das zweifellos den gesamten Ort verschönert. Über der Altstadt und den Hafen erhebt sich Dalt Vila, die große ummauerte Zitadelle, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört. Zusätzlich zu seinem reichen kulturellen Erbe verfügt Ibiza über zwei beliebte Strände, Talamanca und Figueretas, die vom Zentrum einfach zu erreichen sind. Auf der gegenüberliegenden Seite des Hafens befindet sich der relativ neue Paseo Marítimo, der für seine luxuriösen Apartmentgebäude, die Jachthäfen und das Nachtleben der Clubs sowie den gastronomischen Angeboten bekannt ist.

Die Kunden, die sich für Ibiza-Stadt interessieren, streben zweifellos nach einem städtischen Umfeld und zeichnen sich vor allem durch ein Interesse am Charme der Altstadt aus, oder durch ihr Interesse and dem modernen und luxuriösen Paseo Marítimo, der in unmittelbarer Nähe der Jachthäfen liegt und in kurzer Distanz zum Strand von Talamanca. Diese Apartments auf dem Paseo Maritimo bieten eine attraktive Frontalansicht von Dalt Vila. Man kann sagen, dass beide Seiten des Hafens aufgrund jeweils ihrer besonderen Atmosphäre Ibiza seinen eigenen Charakter gibt.

B4. Besichtigungen

Die Besichtigung einer Immobilie ist ein spannendes Erlebnis, aber auch eine wichtige Entscheidung, die mit Sorgfalt und Aufmerksamkeit für die Details getroffen werden muss.
Hier sind einige Tipps, wie Sie die Besichtigung eines zu kaufenden Hauses optimal nutzen können:

1. Bereiten Sie sich im Voraus vor: Bevor Sie eine Immobilie besichtigen, recherchieren Sie und erstellen Sie eine Liste mit Fragen, die Sie Ihrem Immobilienmakler oder dem Verkäufer stellen können, falls dieser beim ersten Besuch anwesend ist. Darüber hinaus sollten Sie eine klare Vorstellung von Ihrem Budget haben, damit Sie sich auf Immobilien konzentrieren können, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.

2. Nehmen Sie sich Zeit: Nehmen Sie sich bei der Besichtigung einer Immobilie Zeit und erkunden Sie jeden Raum und jede Ecke. Versuchen Sie sich vorzustellen, dass Sie in diesem Raum leben, und überlegen Sie, wie er zu Ihrem Lebensstil passen würde. Besuchen Sie das Objekt nach Möglichkeit mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten, um sich ein besseres Bild von der Beleuchtung, dem Geräuschpegel und der Umgebung zu machen.

Wenn Sie vor Ort sind, ist es einfacher, Fragen zu stellen, und wenn Sie eine Erklärung benötigen, können Sie diese vor Ort einsehen. Scheuen Sie sich nicht zu fragen.

Einige Beispiele für Fragen, die dem Eigentümer oder seinem Vertreter normalerweise gestellt werden:

-Verkaufsgrund: Fragen Sie, warum die derzeitigen Eigentümer die Immobilie verkaufen. Das Verständnis ihrer Beweggründe kann einen nützlichen Kontext liefern.

-Immobilienhistorie: Informieren Sie sich über alle an der Immobilie vorgenommenen Renovierungen, Reparaturen oder Aktualisierungen. Wenn Sie wissen, wann sie abgeschlossen sind, können Sie sich einen Überblick über mögliche zukünftige Wartungsanforderungen verschaffen.

-Informationen zur Umgebung: Fragen Sie nach kommunalen Dienstleistungen, der Entfernung zu Einkaufsvierteln, Schulen, Stränden und anderen Optionen, die Sie interessieren könnten. Das Sammeln von Informationen über die Gegend wird Ihnen helfen, sich vorzustellen, wie es wäre, dort zu leben.

3. Schauen Sie über die Dekoration hinaus: Versuchen Sie, über die Dekoration und Einrichtung der Immobilie hinwegzusehen. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf die Grundlagen der Immobilie, wie etwa die Aufteilung, das natürliche Licht und den Gesamtzustand.

Einige konkretere Beispiele:

-Eine gute Luftzirkulation ist für ein angenehmes Wohnklima unerlässlich.

-Suchen Sie nach potenziellen Problemen wie Lecks, Rissen oder Feuchtigkeit und fragen Sie den Verkäufer oder Makler nach Renovierungen und/oder Reparaturen, die an der Immobilie durchgeführt wurden. Risse in der Decke oder feuchte Stellen können auf ein Problem hinweisen, das gelöst werden muss, oder es könnte sich einfach um Kondensation oder eine schlechte Dekoration handeln, die beide leicht behoben werden können.

-Überlegen Sie, ob die Küchenaufteilung Ihren kulinarischen Bedürfnissen entspricht. Küchen und Badezimmer sind oft am teuersten zu renovieren, nehmen Sie sich also die Zeit, sie sorgfältig zu prüfen.

-Sie können das Äußere des Hauses überprüfen, indem Sie um das Gebäude und die Begrenzungsmauern herumgehen. Finden Sie heraus, wo die Sonne auf- und untergeht. Wenn der Garten über einen Pool oder ein Spa verfügt, überprüfen Sie die Pumpen/Leitungen.

-Sitzbereiche im Freien können Ihren Wohnraum erweitern und einen ruhigen Ort zum Genießen der frischen Luft bieten, insbesondere in günstigen Klimazonen wie Ibiza. Wenn die Immobilie über eine Terrasse oder einen Garten verfügt, bewerten Sie deren Größe und Wartungsanforderungen. Überlegen Sie, ob es zu Ihrem Lebensstil oder Ihren Gartenambitionen passt.

4. Erkunden Sie die Umgebung: Erkunden Sie unbedingt die Umgebung, einschließlich der Nachbarschaft, der Annehmlichkeiten und der Verkehrsanbindung. Überlegen Sie, wie der Standort zu Ihrem Lebensstil passen würde, und berücksichtigen Sie Faktoren wie Pendelzeiten, Schulbezirke und lokale Sehenswürdigkeiten.

5. Machen Sie sich Notizen: Machen Sie sich während des Besuchs Notizen und, wenn die Eigentümer dies zulassen, Fotos, damit Sie später darauf zurückgreifen können. Dies kann Ihnen helfen, Immobilien zu vergleichen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Am Ende Ihres Besuchs listen wir die besichtigten Objekte mit ihren Details und dem Preis auf. Scheuen Sie sich nicht, uns mitzuteilen, was Ihnen gefällt und was nicht, oder ob Sie Ihre ursprünglichen Anforderungen neu bewertet haben. Dadurch können wir Ihren Geschmack genauer beurteilen und Ihnen so ein Produkt anbieten, das besser auf Ihre Vorlieben zugeschnitten ist. Möglicherweise gibt es in unserem Portfolio noch andere Häuser oder Wohnungen, die besser zu Ihren Bedürfnissen passen, und wir informieren Sie über neue interessante Produkte, die auf den Markt kommen.

Durch die Berücksichtigung von Faktoren wie Standort, strukturelle Integrität, natürliche Beleuchtung, Lagerraum, Außenbereiche und das Stellen relevanter Fragen bei Besichtigungen sind Sie bestens gerüstet, um beim Kauf des Hauses Ihrer Träume eine fundierte Entscheidung zu treffen. Denken Sie daran, dass jede Immobilie einzigartig ist – es kann einige Zeit dauern, eine Immobilie zu finden, die Ihren Bedürfnissen und Vorlieben entspricht, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

B5. Verhandlung

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, an der Sie interessiert sind, folgen die folgenden Schritte:

Ein Angebot machen

Ihr Makler hilft Ihnen bei der Entscheidung, wie viel Geld Sie für das Haus anbieten möchten und welche Konditionen Sie wünschen. Er wird dann dem Verkäufer das Angebot unterbreiten; der Verkäufer wird sein Angebot annehmen oder ein Gegenangebot abgeben. Dann können sie akzeptieren oder versuchen weiter zu verhandeln, bis die gewünschte Einigung erzielt ist.

Denken Sie auch voraus: Es ist leicht, von höheren oder unerwarteten Betriebskosten, Grundsteuern oder Nachbarschaftsbeiträgen überrascht zu werden. Sie können die Wasser- und Energierechnungen der letzten 12 Monate anfordern, um sich ein Bild zu machen. Vorstellung von der durchschnittlichen monatlichen oder jährlichen Auszahlung.

Wenn Sie eine Einigung erzielen, unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag mit einer Anzahlung, in der Regel 10 % des vereinbarten Preises.

Hausinspektion und rechtliche Kontrollen

In diesem Stadium, unabhängig davon, ob Sie sich mitten im Verhandlungsprozess befinden oder ob der Verkäufer die Annahme Ihres Angebots mitgeteilt hat, können Sie bestimmte Überprüfungen vornehmen, bevor Sie zum nächsten Schritt übergehen (der in der Regel die Unterzeichnung eines Vorvertrags oder Reservierungsvertrags ist).

Hausinspektion

Wenn Sie möchten, können Sie eine Hausbesichtigung durch einen Ingenieur, Architekten oder Bauunternehmer beantragen. Selbst wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, makellos zu sein scheint, ist es ratsam, dass ein ausgebildeter Fachmann Ihr potenzielles neues Zuhause auf Qualität, Sicherheit und Gesamtzustand untersucht. Wenn bei der Hausbesichtigung schwerwiegende Mängel festgestellt werden, die der Verkäufer nicht offengelegt hat, haben Sie in der Regel die Möglichkeit, von Ihrem Angebot zurückzutreten und Ihre Anzahlung zurückzuerhalten oder mit dem Verkäufer eine Reparatur oder einen Rabatt auf den Verkaufspreis zu verhandeln Situation.

Unverzichtbare rechtliche Prüfungen vor dem Kauf:

Um Ihre Investition zu schützen und einen reibungslosen Übergang ins Wohneigentum zu gewährleisten, ist es unerlässlich, vor der Unterzeichnung eine gründliche rechtliche Prüfung durchzuführen. Hier ist der Service eines Anwalts oder einer gestoria von Nutzen. Ihr Anwalt wird in der Regel die folgenden Prüfungen durchühren:

-Überprüfung des Eigentumstitels: Sicherstellung, dass der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, und dass keine Hypotheken oder Grundpfandrechte gegen die Immobilie bestehen.

-Überprüfung der Baugenehmigungen und Lizenzen: Feststellung ob alle vorhandenen Bauwerke auf dem Grundstück in Übereinstimmung mit den örtlichen Bauvorschriften und -vorschriften erstellt wurden. Hierzu zählen Renovierungen, Anbauten oder sonstige Umbauten am Haus. Dieser Schritt kann Ihnen potenzielle rechtliche Probleme oder kostspielige Reparaturen in der Zukunft ersparen.

-Bebauungsbeschränkungen: Bebauungsgesetze regeln, wie Land innerhalb eines bestimmten Gebiets genutzt werden kann, z. B. als Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet. Die Bebauungsvorschriften für Ihr Wunschobjekt werden recherchiert, um sicherzustellen, dass sie zu Ihrem Verwendungszweck passen. Wenn Sie zum Beispiel grössere Umbauten planen. Die Konsultation lokaler Planungsbehörden oder Raumplanungsexperten kann Klarheit über mögliche Einschränkungen oder zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten schaffen.

-Überprüfen Sie die Regeln und Vorschriften der Hausbesitzervereinigung: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb einer geplanten Wohnanlage oder einer Eigentumswohnungsanlage erwerben möchten, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet wird, sollten Sie sich mit deren Regeln und Vorschriften vertraut machen, in denen den Bewohnern spezifische Richtlinien auferlegt werden, die sie einhalten müssen in Bezug auf die Instandhaltung der Immobilie, äußere Veränderungen, Lärmschutzbeschränkungen und mehr. Darüber hinaus werden die Statuten überprüft, um Sie über Ihre Erwartungen zu informieren und sicherzustellen, dass sie mit Ihren Lebensstilpräferenzen übereinstimmen. Darüber hinaus können Sie unerwartete finanzielle Verpflichtungen nach dem Einzug in Ihr neues Zuhause vermeiden, wenn Sie alle damit verbundenen Gebühren oder erforderlichen Beurteilungen kennen.

Abschliessen oder weitersuchen

In dieser Phase des Hauskaufprozesses entscheiden Sie, ob dies das richtige Objekt für Sie ist oder ob Sie weitersuchen und sich andere Häuser ansehen wollen.

Wenn Sie jedoch mit dem Verkäufer eine Einigung erzielen können, und die Inspektion keine größeren Probleme ergeben hat, sollten Sie bereit sein, das Geschäft abzuschließen. Beim Abschluss geht es im Wesentlichen darum, innerhalb kürzester Zeit eine Vielzahl von Dokumenten zu unterzeichnen damit nicht in letzter Minute etwas dazwischen kommt.

Zu den folgenden Dingen, die Sie in der Endphase Ihres Kaufs erledigen und bezahlen müssen, gehört unter anderem die Bewertung des Hauses falls Sie eine Hypothek wünschen (Hypothekenbanken benötigen dies, und lassen die Bewertung durch ihre eigenen Firmen durchführen)

C. DER KAUFPROZESS

Wie läuft der Kaufprozess ab, wenn man die ideale Immobilie auf Ibiza gefunden hat?

Der Prozess des Immobilienkaufs kann grundsätzlich in drei Phasen unterteilt werden: Reservierungsvertrag oder Vorvertrag, Due Diligence und schließlich der Kaufvertrag.

C1. Reserven und Vorverträge

Die Phasen und Verträge des Kaufprozesses einer Immobilie auf Ibiza

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben und mit dem Verkäufer eine Vorvereinbarung über Preis und Konditionen getroffen haben, beginnt der Kaufprozess.

Im Grunde genommen geht es darum, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren, damit der Käufer eine Due-Diligence-Prüfung durchführen kann (um zu sehen, ob alles in Ordnung ist) und Käufer und Verkäufer einige Garantien erhalten.

* Bevor man einen Vorvertrag oder eine Reservierung abschließt, sollte man unbedingt den einfachen Grundbuchauszug (in Sp.: nota simple) der Immobilie einsehen, da dort die wichtigsten Informationen beschrieben sind: Eigentümer, Eigenschaften, Abmessungen und Belastungen. Die Due Diligence ermöglicht es jedoch, die Informationen in der einfachen Notiz zu vertiefen und zu bestätigen, dass sie zu 100 % korrekt sind, da weitergehende Details, wie die Vorgeschichte der Immobilie, auslassen sind. Diese können, wie wir weiter unten sehen warden, wichtig sein.

Anzahlungsvertrag und privater Kaufvertrag

Der erste Vertrag, auf den Sie beim Kauf Ihrer Immobilie wahrscheinlich stoßen werden, ist der Anzahlungsvertrag/ bzw. der Optionsvertrag- oder der Privatkaufvertrag, der durch eine Anzahlung oder rechtliche Verpflichtungen oder beides abgesichert ist.

Mit anderen Worten, dieser Vertrag dient als vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum exklusiv zu reservieren, um eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen und zu überprüfen, ob alles in Ordnung ist, so wie zwischen beiden Parteien vereinbart, bevor der letzte Schritt, die Eigentumsurkunde, d. h. die endgültige Übertragung, der Immobilie, unterzeichnet wird.

Der Hauptzweck dieses Vertrages besteht darin, beiden Parteien zu versichern, dass der Kauf- und Verkaufsprozess seriös eingeleitet wird, mit rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusicherungen, die beide Parteien im Falle der Nichteinhaltung der Vereinbarungen einfordern können.

Der Vertrag über die Anzahlung sieht in der Regel vor, dass der Käufer eine Anzahlung leistet (in der Regel 10 % des Gesamtkaufpreises), um sich sein Interesse an der Immobilie zu sichern. Dieser Betrag kann je nach Vereinbarung zwischen den beiden Parteien an den Verkäufer oder an eine zwischengeschaltete Partei, z. B. Ihren Rechtsanwalt oder einen Notar, überwiesen werden.

In diesen Verträgen werden bestimmte Bedingungen festgelegt, wie z. B.:

-Anschaffungspreis: Der vereinbarte Preis für den Erwerb der Immobilie.

-Zahlungsbedingungen: Einzelheiten zu Anzahlungen, Zahlungsfristen und Vertragsstrafen für verspätete Zahlungen.

-Erfüllungsdatum: Das für den Abschluss des Kaufs und die Übergabe der Immobilie festgelegte Datum.

-Einzelheiten zur Immobilie: Vollständige Beschreibung, einschließlich Größe, Lage, Ausstattung und zugehörige Rechte oder Einschränkungen.

-Haftungen und Garantien: Klauseln, in denen Verbindlichkeiten, bestehende Schulden und Garantien für den Zustand der Immobilie aufgeführt sind.

-Bestimmungen für den Fall der Nichteinhaltung: Konsequenzen bei Nichteinhaltung, einschließlich Geldstrafen und Streitbeilegungsmechanismen.

-Sonstige Vereinbarungen: Alle zusätzlichen Bedingungen, die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurden.

* Stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen klar definiert sind, um Missverständnisse oder künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Der Unterschied zwischen den zwei Hauptarten von Reservierungsverträgen:

1.1 Privater Kaufvertrag

Sie können sich dafür entscheiden, direkt einen privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu liefern, und der Käufer sich bereit erklärt, einen bestimmten Preis dafür zu zahlen. Der Käufer kann dem Verkäufer nach Unterzeichnung des Vertrags einen vereinbarten Betrag, in der Regel 10 %, als Anzahlung, Vertrauensvorschuss oder Garantie zahlen.

Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, sind beide Parteien verpflichtet, ihn zu den vereinbarten Bedingungen einzuhalten. Verstößt eine der beiden Parteien gegen diese Verpflichtung, kann die andere Partei die Erfüllung des Vertrags verlangen oder ihn einseitig kündigen und Schadensersatz verlangen.

1.2 Anzahlungsvertrag / Kaufoption

Der gebräuchlichste private Vertrag, bei dem eine Anzahlung geleistet wird, wird als „Anzahlungsvertrag“ oder „Kaufoption“ bezeichnet. Dabei wird ein Teilbetrag (in der Regel 10 %) als Anzahlung geleistet. In den Vertragsbedingungen ist festgelegt, dass der Verkäufer die Anzahlung einbehalten kann, wenn der Käufer zurücktritt. Tritt der Verkäufer jedoch zurück, hat der Käufer Anspruch auf das Doppelte der geleisteten Anzahlung.

Der Hauptunterschied zum privaten Kaufvertrag besteht darin, dass der Ernsthaftigkeitsvertrag beiden Parteien vergleichsweise mehr Freiheiten einräumt, da die Möglichkeit besteht, mit einer finanziellen Strafe, aber ohne rechtliche Konsequenzen vom Kauf zurückzutreten. Man kann sagen, dass es sich um einen „flexibleren“ verbindlichen Vertrag für beide Parteien handelt.

C2. Due Diligence Prüfung

Was ist der Zweck der Due Diligence beim Kauf einer Immobilie?

Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags ist es an der Zeit, die notwendigen Überprüfungen vorzunehmen. Es muss überprüft werden, ob das, was der Verkäufer sagt, mit der Realität übereinstimmt, und zwar sowohl in Bezug auf die rechtliche Situation des Hauses, die administrativen oder wirtschaftlichen Belastungen als auch in Bezug auf die Baubedingungen. Diese Überprüfungen können je nach Art der Immoblie variieren.

Die Due-Diligence-Phase ist von grundlegender Bedeutung und umfasst eine gründliche Untersuchung mehrerer wichtiger Aspekte im Zusammenhang mit der Immobilie, einschließlich einer gründlichen rechtlichen Prüfung und einer detaillierten Bewertung des aktuellen Zustands. Die Due-Diligence-Prüfung ist zwar kein Vertrag an sich, aber sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Kaufprozesses, der dazu beitragen kann, potenzielle Probleme oder Risiken im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie zu erkennen und zu mindern. Wenn Käufer in dieser Phase die nötige Zeit und die erforderlichen Ressourcen investieren, können sie eine fundierte Entscheidung treffen, unangenehme Überraschungen vermeiden und eine reibungslose und erfolgreiche Transaktion gewährleisten.

* Prüfen Sie die Eigentumsurkunden: Falls noch nicht geschehen, ist es jetzt an der Zeit, dass der Verkäufer dem Käufer eine Kopie der Eigentumsurkunde aushändigt, damit sein Anwalt die korrekte Beschreibung der Immobilie bestätigen kann. Die Urkunden enthalten Einzelheiten wie Grundstücksgröße, Grenzen, bebaute Fläche, interne Aufteilung, Außenflächen und andere Besonderheiten der Immobilie.

Welche Aspekte der Immobilie sollten im Rahmen der Due Diligence geprüft werden?

Erwägen Sie u. a. die Erkundung von:

2.1 Überprüfen Sie die Unterlagen der Liegenschaft

Ihr Anwalt wird in dieser Phase eine wichtige Rolle spielen, indem er verschiedene Rechtsdokumente in Bezug auf die Immobilie prüft. Dazu gehören:

-Eigentumsurkunde: Die Eigentumsurkunde dient als Eigentumsnachweis und enthält wichtige Informationen über die Immobilie, einschließlich ihrer Grenzen und aller eingetragenen Beschränkungen oder Belastungen.

-Grundbuchamt: Ihr Anwalt wird das örtliche Grundbuchamt durchsuchen, um zu überprüfen, ob alle erforderlichen Unterlagen in Ordnung sind. Diese Suche hilft, mögliche Probleme oder Unstimmigkeiten in Bezug auf bestehende Eigentumsrechte oder Hypotheken auf die Immobilie aufzudecken.

-Katastereintragung: Im Gegensatz zum Grundbuch werden im Kataster die Abmessungen, die Lage und die Klassifizierung des Grundstücks erfasst. Es zeigt Informationen wie Karten, Pläne und einige Luftaufnahmen an. Ihr Anwalt kann zum Beispiel feststellen, ob das Kataster Abweichungen zwischen den Grundstücksunterlagen und den Urkunden aufweist.

-Neu gebaute Immobilien: Wenn die Immobilie in den letzten fünf oder sechs Jahren gebaut wurde, vergewissern Sie sich, dass sowohl die Fertigstellungsbescheinigung (auf Spanish: certificado de final de obra) als auch die Erstbezugsgenehmigung (auf Spanisch: licencia de primera ocupación) vorliegen. Diese Dokumente garantieren, dass der Bau legal und mit allen entsprechenden Genehmigungen durchgeführt wurde.

-Urbane Grundstücke: Wenn es sich um ein städtisches Grundstück handelt, ist es wichtig, die städtebaulichen Vorschriften und Gebietsbeschränkungen zu kennen, die für Ihr Gebiet gelten, d. h. Sie sollten sich bei der Stadtplanungsbehörde informieren. Ihr Anwalt sollte den Bebauungsplan der Stadtverwaltung einsehen, in dem festgelegt ist, was in der Umgebung des Grundstücks gebaut werden darf und was nicht, und sich vergewissern, dass keine zukünftigen Entwicklungen oder Straßenerweiterungen geplant sind, die Ihre Investition beeinträchtigen könnten.

-Ländliche Grundstücke: Wenn es sich um ein ländliches Grundstück handelt, müssen Sie unbedingt eine gründliche Untersuchung der verschiedenen Dienstbarkeiten durchführen, die mit dieser Art von Grundstück verbunden sind. Dabei sollten Sie auf Dinge wie Grunddienstbarkeiten, Sichtvergünstigungen, Jagdrechte und sogar das Recht auf Wasserentnahme aus privaten Brunnen oder Bächen, die durch Ihr Grundstück fließen, achten.

-Grundstücke an der Küste: Wenn das Grundstück weniger als 500 Meter von der Küste entfernt ist, muss Ihr Anwalt überprüfen, ob das Grundstück nicht gegen das spanische Küstengesetz verstößt.

-Unregelmäßige Erweiterungen: Es kommt häufig vor, dass Immobilien auf Ibiza nicht ordnungsgemäß dokumentiert sind. Ein kompetenter Immobilienmakler kann Sie im Voraus über die rechtliche Situation der Immobilie informieren, aber ein Anwalt ist notwendig, um Ihnen zu helfen, die Situation zu verstehen, bevor Sie kaufen. Es wird empfohlen, sich von einem spezialisierten Anwalt oder einer gestoría beraten zu lassen.

2.2 Bauinspektion

Falls Sie dies in der Verhandlungsphase noch nicht getan haben, ist es jetzt an der Zeit, eine bauliche Inspektion durchzuführen. Die Beauftragung eines professionellen Gutachters kann wertvolle Informationen über den physischen Zustand der Immobilie liefern. Dazu gehören beispielsweise die Inspektion der Struktur, der Sanitäranlagen, der elektrischen Systeme und des allgemeinen Zustands des Gebäudes. Diese Besichtigung wird dazu beitragen, die strukturelle Integrität des Gebäudes zu bewerten und bestehende Mängel oder Bereiche, die Aufmerksamkeit erfordern, aufzuzeigen. Diese Informationen können entscheidend sein, wenn es darum geht, potenzielle strukturelle Probleme oder notwendige Reparaturen zu erkennen, so dass Sie eine fundierte Entscheidung über den Wert der Immobilie und die künftigen Instandhaltungskosten treffen und die endgültigen Bedingungen mit dem Verkäufer aushandeln können.

2.3 Finanzielle Bewertung

Bei der Finanzprüfung werden die Unterlagen zu den mit der Immobilie verbundenen Ausgaben wie Gemeindegebühren, Rechnungen für Versorgungsleistungen und lokale Steuern geprüft. Es ist wichtig, dass vor Abschluss des Kaufs sichergestellt wird, dass keine Schulden oder Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen.

Einige wichtige Aspekte sind zu beachten:

-Bezahlte Steuern: Es ist wichtig zu überprüfen, ob Sie mit Ihren kommunalen Steuerzahlungen auf dem Laufenden sind, z. B. mit der Grundsteuer (IBI).

-Prüfung ob die Immobilie frei von Schulden, Belastungen und Pfandrechten ist: Dies ist von entscheidender Bedeutung, da in Spanien die Schulden auf der Immobilie lasten, nicht auf dem Verkäufer. Das bedeutet, dass alle Pfandrechte oder Belastungen der Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen.

-Prüfung von Steuerpfandrechte: Ihr Anwalt sollte den Hintergrund der Immobilie prüfen, z. B. die Anzahl der Eigentümer in den letzten vier Jahren und ob einer davon nicht ansässig war. Bei einem Wechsel des Eigentümers, der kein Gebietsansässiger ist, müssen Sie überprüfen, ob die 3%ige Einbehaltung an die Behörden abgeführt wurde. Wenn die Immobilie in den letzten 4 Jahren und 1 Monat nicht den Besitzer gewechselt hat, gibt es nichts zu prüfen.

-Vorausschauende Nachfolgeplanung: Immobilien können in verschiedenen Formen eingetragen werden, z. B. auf den Namen einer Einzelperson, eines Paares oder gemeinsamer Erwerber oder einer Gesellschaft. Vor der Eintragung ist es wichtig, die steuerlichen und erbrechtlichen Folgen zu bedenken.

-Möbel: Wenn die Immobilie mit Möbeln von beliebigem Wert verkauft wird, ist es wichtig, ein unterzeichnetes Inventar zu verlangen, in dem diese Gegenstände aufgeführt sind.

-Rechnungen: Es ist ratsam, sich zu vergewissern, dass alle Rechnungen für Versorgungsleistungen aktuell sind. Dazu gehören Wasser, Gas, Strom und Telefon. Zu diesem Zweck sollten Sie sich vom Verkäufer Kopien der letzten Quittungen vorlegen lassen.

2.4 Hypothekenvertrag

Wenn Sie den Kauf Ihrer Immobilie über eine Hypothek finanzieren, müssen Sie einen Hypothekenvertrag unterzeichnen. In diesem Vertrag werden die zwischen Ihnen und der Bank, die die Hypothek gewährt, vereinbarten Bedingungen festgehalten. Zu den wichtigsten Aspekten, die normalerweise in diesem Vertrag geregelt werden, gehören:

-Darlehensbetrag: der Gesamtbetrag, der zur Finanzierung des Immobilienerwerbs aufgenommen wird.

-Zinssatz: Der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen, der die Kosten des Kredits bestimmt.

-Zahlungsbedingungen: Einzelheiten zu Zahlungsplänen, Ratenhöhe und anfallenden Vertragsstrafen oder Gebühren.

-Versicherungsanforderungen: Einzelheiten zum Versicherungsschutz, den der Darlehensgeber zum Schutz seiner Investition benötigt.

-Bestimmungen bei Zahlungsausfall: Konsequenzen und Maßnahmen, die im Falle eines Zahlungsverzugs oder einer Nichtzahlung des Darlehens ergriffen werden können.

Lesen Sie alle Bedingungen des Hypothekenvertrags sorgfältig durch, um Ihre finanziellen Verpflichtungen und Rechte als Kreditnehmer zu verstehen.

C3. Kaufvertrag

3.1 Unterschrift beim Notar

Die Escritura de Compraventa, auch bekannt als Escritura Publica, ist der endgültige Vertrag, mit dem das Eigentum offiziell vom Verkäufer auf Sie als Käufer übertragen wird. In Spanien wird dieser Vertrag vor einem Notar unterzeichnet und erfordert die Anwesenheit beider Parteien (oder ihrer gesetzlichen Vertreter) für seine Ausführung.

Die wichtigsten Angaben in dieser Urkunde sind:

-Identifikationsangaben des Käufers und des Verkäufers

-Beschreibung der Immobilie und Registrierungsinformationen.

-Bestätigung des Kaufpreises

-Angaben zur Zahlung, einschließlich des bei der Unterzeichnung gezahlten Restbetrags.

-Erklärungen beider Parteien über ihre Rechtsfähigkeit, dieses Geschäft abzuschließen.

Nach der Unterzeichnung wird dieser Vertrag im spanischen Grundbuchamt eingetragen, wodurch Ihr Eigentum an der Immobilie offiziell dokumentiert wird.

* Kauf von einer nicht in Spanien ansässigen Person (3% Einbehaltung)

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Ibiza von einer Person kaufen, die nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, müssen Sie 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb von 30 Tagen nach der Transaktion an die spanische Steuerbehörde abführen. Diese Zahlung, eine Art Kaution, ist eine „Garantie“ gegen den Versuch des Verkäufers, die Zahlung von Kapitalerträgen und anderen Steuern zu vermeiden. Solange Sie die Zahlung innerhalb von 30 Tagen an das spanische Finanzamt (Hacienda) leisten, kann die Kapitalertragssteuer nicht von Ihnen gefordert werden, selbst wenn die Schuld des Verkäufers höher ist als die einbehaltenen 3 %.

Wenn Sie als Käufer die 3 % nicht einbehalten und abführen, müssen Sie die Kapitalertragssteuer für den Verkauf zahlen und können mit einer Geldstrafe belegt werden.

Ein Ansässiger muss im Besitz einer Bescheinigung sein, die seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien belegt. Erkundigen Sie sich bei Ihrer gestoría oder Ihrem Anwalt, ob der Verkäufer die spanische Gebietsansässigkeit hat oder nicht. In den meisten Fällen wird Ihre gestoría dies vor dem Notartermin prüfen und Sie darüber informieren.

3.2 Nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde

Nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor dem Notar wird der Erwerb der Immobilie durch den Käufer offiziell. Nun müssen einige Schritte unternommen werden, um alles zu verankern, und zwar folgende:

1. Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuchamt

Nach der Unterzeichnung schickt der Notar sofort eine elektronische Kopie, um die Urkunde im Grundbuch auf den Namen des Käufers einzutragen. Das Grundbuchamt eröffnet einen Eintrag im Grundbuch, der 60 Tage lang gültig ist. Dies verpflichtet den Käufer (der Einfachheit halber über eine gestoría), die Immobilie auf seinen Namen einzutragen, und zwar mit denselben Belastungen, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bestanden.

2. Zahlung der Steuern

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie muss der Käufer die Grunderwerbssteuer (ITP) entrichten. Beim Kauf eines neu errichteten Grundstücks oder Gebäudes hingegen muss der Käufer die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) entrichten. Beide werden im ersten Abschnitt des Leitfadens erläutert.

3. Benachrichtigung des Rathauses

Der Käufer muss dem Rathaus die Übertragung der Immobilie melden, indem er eine Kopie der Eigentumsurkunde vorlegt (in der Regel geschieht dies beim Notar auf elektronischem Wege), und *wenn es sich um eine städische Immobilie handelt (bzw. urbanes Grundstück), muss die Kapitalertragssteuer entrichtet werden. Dabei handelt es sich um eine sehr niedrige Steuer, die vom Verkäufer gezahlt werden muss, aber im Falle der Nichtzahlung bleibt die Schuld bei der Immobilie. In diesem Fall muss der Käufer nur darauf achten, dass entweder der Verkäufer eine Quittung vorlegt, dass diese Steuer bezahlt wurde, oder aber es wird ein Abschlag auf den Verkaufspreis vorgenommen, um diesen Betrag auszugleichen, der vom Käufer bezahlt wird.

Letzte Schritte nach dem Erwerb der Immobilie

Sobald die Steuer- und Registrierungszahlungen für die Immobilie beglichen sind, ist es von Vorteil, ein paar einfache letzte Schritte zu unternehmen:

• Melden Sie die Versorgungseinrichtungen der Immobilie an oder ändern Sie sie auf Ihren Namen: Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet. Wenn es sich um eine neu gebaute Immobilie handelt, stellen Sie sicher, dass Sie bei der Schlüsselübergabe auch die Rechnungen für Strom, Wasser und Gas erhalten.

• Bewahren Sie Kopien der Urkunden und der Hypothek auf. Es ist wichtig, dass Sie diese Dokumente immer zur Hand haben und an einem sicheren Ort aufbewahren.

• Bewahren Sie alle Dokumente, Rechnungen und Garantiescheine auf, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, da Sie diese bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie benötigen.

• Melden Sie sich beim Vorsitzenden oder beim Verwalter der Gemeinschaft, damit man Sie als neuen Eigentümer ausweisen kann.

• Sie können die Eigentumsverhältnisse im Grundbuchamt überprüfen, indem Sie sich die Änderung schriftlich bestätigen lassen.

D. NACH DEM ERWERB

Was ist nach dem Kauf eines Hauses auf Ibiza zu beachten?

Zum Abschluss dieses Leitfadens werden wir die wesentlichen laufenden Kosten erläutern, die vom Kauf eines Eigentums auf Ibiza entstehen.

D1. Grundsteuern und Kosten

Welche Steuern und Kosten fallen beim Besitz einer Immobilie auf Ibiza an?

Auch wenn der Besitz eines Stücks dieser schönen Insel viel Freude und Aufregung mit sich bringt, ist es wichtig, die finanziellen Verpflichtungen zu kennen. Dieser Punkt befasst sich mit den Steuern, die mit dem Besitz von Immobilien auf Ibiza verbunden sind, sowohl für Ansässige als auch für Nicht-Ansässige. Ein gründliches Verständnis dieser Steuern wird es Ihnen ermöglichen, Ihre finanziellen Verpflichtungen gewissenhaft zu erfüllen.

Jährliche Kosten

1. Jährliche Grundsteuer (IBI)

Die Grundsteuer (IBI) ist eine Steuer, die alle Immobilieneigentümer betrifft, unabhängig davon, ob sie ansässig oder nicht ansässig sind. Für die Berechnung dieser Steuer wird der Katasterwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage herangezogen, der vom Rathaus der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Es ist zu beachten, dass dieser Katasterwert in der Regel deutlich niedriger ist als der tatsächliche Marktwert der Immobilie.

Der IBI-Satz schwankt zwischen 0,3 % und 1,1 % des Katasterwerts. Diese Schwankungsbreite hängt von zwei Hauptfaktoren ab: erstens davon, ob die Immobilie auf ländlichem oder städtischem Gebiet liegt, und zweitens von der Gemeinde, in der sie sich befindet. Jede Gemeinde ist befugt, ihre eigenen Steuersätze innerhalb dieser Spanne festzulegen, was die Unterschiede zwischen den verschiedenen Orten erklärt.

2. Vermögenssteuer

Wenn Sie in Spanien Immobilien besitzen, unabhängig davon, ob Sie ansässig oder nicht ansässig sind, unterliegen Sie möglicherweise auch der Vermögenssteuer.

Das spanische Steuerrecht ist stark regionalisiert, so dass die Steuersätze von einer autonomen Gemeinschaft zur anderen variieren.

Auf den Balearen wurde der Freibetrag für die Entrichtung der Vermögenssteuer seit dem 1. Januar auf 3.000.000 € des Gesamtwerts des Nachlasses erhöht, und zwar sowohl für Gebietsansässige als auch für Nichtgebietsansässige. Ab diesem Betrag wird die Steuer in Stufen gezahlt und steigt schrittweise zwischen 0,28 und 3,45 %, die in Tranchen berechnet und auf den Kaufwert der Immobilie angewandt werden. Es folgt eine Tabelle, die der offiziellen Website der Steuerbehörde der Balearen entnommen wurde:

* Da sich die steuerliche Situation ständig ändert, empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um alle Informationen aus erster Hand zu erhalten.

3. Einkommenssteuer für Nicht-Residenten

Wenn Sie als nicht auf Ibiza ansässiger Immobilienbesitzer Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie erzielen, müssen Sie auch die Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR) beachten. Diese Steuer gilt für Mieteinnahmen, die von Nicht-Residenten in Spanien erzielt werden.

Der für Nicht-Residenten geltende Steuersatz beträgt in der Regel 19 % der Nettomieteinnahmen. Es ist jedoch zu beachten, dass dieser Satz je nach den Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzland variieren kann.

4. Gemeinschaftsgebühren

Wenn Ihre Immobilie Teil einer Gemeinschaft oder Wohnanlage mit gemeinsamen Einrichtungen oder Dienstleistungen wie einem Schwimmbad oder einem Sicherheitsdienst ist, müssen Sie möglicherweise monatliche oder jährliche Gemeinschaftsgebühren zahlen. Diese Gebühren tragen zur Instandhaltung und zum Unterhalt der Gemeinschaftsflächen bei.

D2. Typische Unterhaltskosten

Wie hoch sind die typischen Unterhaltskosten für eine Immobilie auf Ibiza?

Der Besitz einer Immobilie auf Ibiza ist mit laufenden Unterhaltskosten verbunden, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Obwohl diese Kosten je nach Größe und Zustand Ihrer Immobilie variieren können, sind hier einige übliche Ausgaben aufgeführt, mit denen Sie rechnen müssen:

Immobilienversicherung

Der Schutz Ihrer Investition ist von entscheidender Bedeutung. Daher wird empfohlen, eine Immobilienversicherung abzuschließen, um mögliche Schäden durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Unfälle abzudecken. Die Kosten für die Versicherung hängen von Faktoren wie dem Wert Ihrer Immobilie und ihrer Lage ab.

Nebenkosten

Vergessen Sie nicht, die Kosten für Nebenkosten wie Strom, Wasser und Gas einzuplanen. Es ist ratsam, automatische Zahlungspläne für diese Dienstleistungen einzurichten, um die rechtzeitige Zahlung zu gewährleisten.

Instandhaltung und Reparaturen

Regelmäßige Instandhaltung ist wichtig, um Ihre Immobilie in gutem Zustand zu halten. Dazu gehören Routinearbeiten wie Reinigung, Gartenpflege und Schädlingsbekämpfung. Außerdem können von Zeit zu Zeit unvorhergesehene Reparaturen anfallen, so dass es ratsam ist, für solche Fälle einen Fonds für unvorhergesehene Ausgaben einzurichten.

Gebühren für die Hausverwaltung

Wenn Sie nicht dauerhaft auf Ibiza leben oder sich nicht selbst um die tägliche Verwaltung Ihrer Immobilie kümmern möchten, können Sie eine Hausverwaltung beauftragen. Deren Dienstleistungen können die Schlüsselverwaltung, die Mietverwaltung (falls zutreffend), regelmäßige Inspektionen und die Veranlassung notwendiger Reparaturen umfassen. Bitte beachten Sie, dass für diese Dienstleistungen Kosten anfallen.

Zusätzliche Quellen:

Investopedia: „How To Buy a House: A Step-by-Step Guide“

Idealista: „Why live in Ibiza? Cost of living and best areas on the island“